Zasiedzenie to jeden ze sposobów uzyskania własności rzeczy. Następuje poprzez posiadanie jej przez określony czas, wynikający z przepisów, określających okresy zasiedzenia wymagane w różnych okolicznościach. Zasiedzenie najczęściej dotyczy nieruchomości, chociaż możliwe jest też zasiedzenie ruchomości. Przepisy przewidują inne warunki zasiedzenia dla osoby, która wie, że nie jest rzeczywistym właścicielem danej rzeczy, a inne dla osoby, która nie posiada takiej wiedzy. Oprócz tego w niektórych przypadkach dla zasiedzenia wymagane jest spełnienie dodatkowych przesłanek.
Zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze
Posiadacz nieruchomości nabywa ją poprzez zasiedzenie w dobrej wierze, jeśli posiada ją przez 20 lat i posiada usprawiedliwione przekonanie, że przysługuje mu prawo własności do tej nieruchomości. Usprawiedliwione przekonanie oznacza, że nie tylko dana osoba nie wie, iż nie jest właścicielem, lecz również nie miałaby możliwości dowiedzieć się o tym mimo dołożenia wszelkich starań. Co istotne, chodzi o posiadanie samoistne, co w świetle prawa należy rozumieć jako faktyczne władanie nieruchomością oraz jednoczesne przejawiane woli posiadania jej w taki sposób jak czyni to właściciel.
Przedmiotem sporów przedstawicieli prawa było, to czy dobra wiara musi mieć miejsce przez cały czas posiadania nieruchomości. Ostatecznie przyjęło się, że dla ustalenia, czy posiadacz był w dobrej wierze, ma znaczenie moment objęcia nieruchomości w posiadanie. To znaczy, że gdyby nawet dana osoba dowiedziała się później, że jednak nie jest właścicielem, to termin zasiedzenia i tak wynosi 20 lat. Obecnie zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze występuje bardzo rzadko, ponieważ prawie wszystkie nieruchomości posiadają księgi wieczyste, a zgodnie z prawem nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów znajdujących się w księdze wieczystej.
Zasiedzenie nieruchomości w złej wierze
Nabycie nieruchomości w drodze zasiedzenia przez osobę posiadającą ją w złej wierze jest sytuacją częstszą, niż w przypadku posiadania w dobrej wierze. Ma miejsce wtedy, gdy posiadacz ma świadomość, że nie jest właścicielem nieruchomości, a jednak włada nią tak jak właściciel przez okres 30 lat. Badając, czy w danym przypadku mamy do czynienia z dobrą czy złą wiarą, sąd dokonuje oceny na podstawie całokształtu okoliczności danej sprawy. Co ważne, w prawie obowiązuje tzw. domniemanie dobrej wiary. To znaczy, że zakłada się, iż działanie posiadacza miało miejsce w dobrej wierze – natomiast jeśli rzeczywisty właściciel nieruchomości twierdzi, że u posiadacza występowała zła wiara, to ciężar udowodnienia tego leży po stronie właściciela.
Dodatkowe wymogi związane z zasiedzeniem nieruchomości
W niektórych przypadkach aby doszło do zasiedzenia nieruchomości wymagane jest spełnienie dodatkowych przesłanek. Ma to miejsce między innymi w przypadku nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Taka nieruchomość może zostać nabyta przez zasiedzenie jedynie przez osobę uznawaną zgodnie z przepisami tej ustawy za rolnika indywidualnego, jeżeli powierzchnia tej nieruchomości nie przekroczy 300 ha użytków rolnych. Inny dodatkowy wymóg występuje, jeśli właściciel nieruchomości jest niepełnoletni – wówczas zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania przez niego pełnoletności.
Może też pojawić się pytanie, co w przypadku, gdy na przestrzeni lat zmieniali się posiadacze nieruchomości – czy wówczas do czasu zasiedzenia wlicza się jedynie czas posiadania przez ostatniego z nich, który domaga się stwierdzenia zasiedzenia? Przepisy regulują taką sytuację. Zgodnie z Kodeksem cywilnym, jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania albo jeśli aktualny posiadacz nieruchomości jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza, to obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania przez jego poprzednika. Jednakże jeśli poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, to czas jego posiadania można doliczyć tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi co najmniej 30 lat.
Więcej informacji: https://nieruchomosci-adwokat.pl/nabycie-wlasnosci-przez-zasiedzenie-co-warto-wiedziec/
Jak następuje stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości?
Stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie może nastąpić jedynie w postanowieniu sądu. W celu wszczęcia postępowania należy złożyć odpowiedni wniosek do wydziału cywilnego sądu rejonowego właściwego miejscowo dla położenia nieruchomości. Wniosek może zostać złożony przez każdego zainteresowanego, a więc przez każdą osobę, której praw dotyczyć będzie wynik sprawy. Zazwyczaj taki wniosek składany jest przez podmiot, który chce, aby zostało wobec niego stwierdzone, iż uzyskał własność nieruchomości poprzez zasiedzenie. Postanowienie sądu stwierdzające zasiedzenie jest wiążące nie tylko dla uczestników tego postępowania, ale również dla wszystkich innych podmiotów. Na podstawie takiego postanowienia dokonuje się zmiany właściciela w księdze wieczystej.
Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości
Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia musi w pierwszej kolejności spełnić wszystkie wymogi, jakie przepisy przewidują dla pism składanych w celu wszczęcia postępowania sądowego. Trzeba więc wskazać w nim sąd, dane osoby składającej wniosek (w przypadku osoby fizycznej: imię i nazwisko, numer PESEL, adres), a także imiona i nazwiska oraz adresy pozostałych osób zainteresowanych w sprawie. Należy określić wartość przedmiotu sporu, a więc wartość nieruchomości, której dotyczy postępowanie. Trzeba wskazać, o jaką nieruchomość chodzi (numer księgi wieczystej, położenie) oraz podać, czego się domagamy. Wniosek musi zostać uzasadniony – w tym miejscu powinniśmy opisać wszelkie okoliczności, które będą miały znaczenie dla ustalenia przez sąd, że doszło do zasiedzenia. Pismo należy podpisać i wymienić załączniki.
„Do wniosku powinniśmy załączyć wszystkie dowody świadczące o tym, że nastąpiło zasiedzenie nieruchomości. Jeżeli są świadkowie, którzy mogą zeznać na ten temat, to należy wskazać ich dane osobowe i adresy, tak aby mogli zostać wezwani przez sąd” – radzi adwokat Agata Koschel-Sturzbecher z kancelarii adwokackiej Adwokaci K-S Poznań.
