Poniżej publikujemy felieton Pawła Bugajnego, prezydenta Wielkopolskiego Klubu Kapitału, wieloletniego przewodniczącego Rady i członka Zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich, w którym wyraża swoją opinię na temat budownictwa komunalnego i programu „mieszkanie plus”. Oczywiście redakcja może, ale nie musi zgadzać się ze zdaniem niezależnego autora.

Zdecydowałem się napisać artykuł o polityce mieszkaniowej, bo od wielu lat w tej materii wytworzona została jakaś wirtualna scena, w której wielu gra swoje nieprawdziwe role.

Pytam retorycznie, czy mieszkanie jest tylko towarem, czy jednak również dobrem społecznym, które państwo ma zapewnić każdemu obywatelowi bez względu na jego sytuacje ekonomiczną? Jaka jest pozycja właścicieli lokali, w których mieszkają lub najemcy korzystającego z cudzej własności? Tutaj powinno zostać postawione dodatkowe pytanie, kto ma być rzeczywistym właścicielem mieszkań na wynajem? Z reguły jest ono pomijane, a w Polsce wręcz ukrywane…

Rynek europejski ma w tej kwestii różne rozwiązania. Od „skrajnie własnościowego” – prawie bez udziału państwa i samorządu, jak w Wielkiej Brytanii, Hiszpanii, a również w Polsce, do „skrajnie czynszowego” jak w Niemczech czy Austrii, z reguły z dużym udziałem prywatnych funduszy. W innych państwach stosowane są rozwiązania pośrednie. W Polsce po okresie komunizmu udało się ogromnej części społeczeństwa, uwłaszczyć mieszkania, gdyż cena za tzw. wykup mieszkań spółdzielczych, wojskowych, zakładowych itd. z reguły była symboliczna. W Niemczech wschodnich zastosowano odmienną drogę i sprzedano „mieszkania państwowe”, w dużych miastach, prywatnym funduszom lub funduszom emerytalnym.

Mentalnie ,prawie każdy Polak chce mieć własne mieszkanie, a z drugiej strony wielu uważa, że powinien istnieć rynek najmu mieszkań po jak najniższych cenach, dla tych co czasowo nie mają jeszcze własnego oraz udostępnianie za symboliczną cenę lub darmo osobom w jakiś sposób pokrzywdzonym ekonomicznie, zdrowotnie, ogólnie tym, którzy sobie nie radzą.

W ten sposób utworzył się podział na mieszkania socjalne (darmowe) i mieszkania komunalne (o połowę tańsze niż na rynku). Obecny rząd chciałby utworzyć trzecią pulę mieszkań za trzy czwarte ceny tzw. „Mieszkanie Plus”. We wszystkich tych przypadkach możemy mówić nie o własności, ale najmie! I w tym momencie politycy i działacze zaczynają tworzyć czary nad materią. A może by tak jednak dać komuś mieszkania na przykład te komunalne po iluś tam latach…

Przy każdej kolejnej kampanii wyborczej, kolejny polityk ogłasza, ile mieszkań zbuduje jako rząd albo samorząd (trzy miliony, cztery tysiące itd.) w domyśle JA, MY wam zbudujemy i damy, więc na nas zagłosujcie.

Pojawia się pytanie po co rząd, samorząd lub utworzone specjalnie do tego celu agendy mają budować mieszkania? Po co tym organom własność lokali skoro z założenia mają do nich dopłacać. Odpowiedzi polityków i działaczy są następujące: bo jest za mało mieszkań, bo deweloperzy za dużo zarabiają, bo mamy „tanie” grunty, bo zbudujemy w tańszym standardzie.

Wszystkie te argumenty są chybione, a próby rozwiązania mylne. Czy mieszkań jest za mało? Obecnie szacuje się, że liczba samodzielnych lokali mieszkalnych powinna wzrosnąć do średnich standardów europejskich poprzez wybudowanie od 500 do 700 tys. mieszkań. A więc pewien niedobór jest, ale czy brakuje mieszkań w „substandardzie” z lat sześćdziesiątych o bardzo małych powierzchniach? Tych jest nadmiar. Mamy ponad 2,5 miliona mieszkań z wielkiej płyty z mieszkaniami od 25 do 60 m², kilkadziesiąt tysięcy mieszkań w znanej PGR-owskiej architekturze trzykondygnacyjnej itd. Obecna roczna produkcja mieszkań to ponad 130 tys. mieszkań i domów, a więc najdalej za pięć-osiem lat liczba mieszkań będzie odpowiadała liczbie gospodarstw domowych. Brakuje mieszkań większych i tu jesteśmy daleko w tyle za krajami europejskimi.

Czy deweloperzy za dużo zarabiają? Słyszymy o 30-procentowych zyskach, a czy urzędnik zbuduje bez zysku i taniej? Tak to nie działa. Wystarczy zajrzeć w wyniki finansowe spółek deweloperskich notowanych na warszawskiej giełdzie. Kwartalne zyski na przestrzeni ostatnich 10 lat kształtują się na poziomie od minus 10% do plus 15% średniorocznie, tak jak w całej gospodarce dla przedsiębiorstw z różnych branż. Pytanie, czy firma sterowana przez wskazanego urzędnika jest w stanie utrzymać koszty inwestycji na takim poziomie jak wyspecjalizowana firma prywatna.? Z pewnością nie. Czy gminy lub rząd mają tanie grunty? Teoretycznie tak, bo nie muszą ich kupić. Może je jednak gmina sprzedać i to po cenach wolnorynkowych, im bliżej centrum tym drożej. Po co więc na nich budować „sub-standardy”? Grunt gminny lub przedsiębiorstwa państwowego to jego majątek. Nie wolno mu go oddawać za bezcen.

Czy mogą te parapaństwowe instytucje budować w niższym standardzie? Otóż nie mogą. W Polsce obowiązuje jeden rodzaj norm budowlanych, energetycznych, przeciwpożarowych itd. Nie ma kategoryzacji budynków. Tańszy budynek w ujęciu realizowanym przez gminy, to budynek bez balkonów, bez garaży, bez upiększeń elewacyjnych z minimalnymi oknami i to wszystko. Czy jest to taniej niż budowany prywatnie obiekt? Tylko jeden element z wymienionych autentycznie obniża koszty. To brak garaży. Jak gmina to rozwiązuje? Poprzez budowę parkingów na sąsiadujących dużych własnych terenach. W efekcie koszt gruntu, który mógłby zostać sprzedany, jest pomijany.

Podsumowując, gmina zaniża faktyczne koszty budowy poprzez pominięcie ceny gruntu, który mogłaby sprzedać, ceny uzbrojenia wliczanego w „inne” koszty gminne lub przedsiębiorstw gminnych, poprzez rezygnację z budowy garaży, trwoniąc de facto sąsiednie tereny budowlane. Pomijane są również w rozliczeniu koszty działania jednostek budżetowych podczas budowy i wartość pieniądza w czasie, jeśli inwestycja budowana jest bez kredytu ze środków gminnych. Faktyczną oszczędnością materiałową jest zastosowana architektura, niezwykle uboga, wręcz pokraczna, dająca od 2 do 3% oszczędności. W efekcie mamy do czynienia z „oszczędnościami” do 40%. Naprawdę to jest jednak zysk utracony. Środki, które gmina mogłaby mieć, ale ich nigdy nie ujawniła w budżecie gminnym. Jeszcze pytanie o VAT, który przy sprzedaży jest odliczony, ale nie w przypadku, gdy mieszkanie pozostaje własnością gminy. To kolejne kilka procent straty.

Nie zmienia to faktu, że faktycznie gmina musi co najmniej 60% ceny nowego mieszkania wydatkować w gotówce ze swego budżetu i to w ciągu jednego roku. A co by było gdyby te 60% wydanej gotówki, np. na budowę 100 mieszkań o powierzchni 40 m², wydać na wynajem i do tego dołożyć 30% uzyskanych ze sprzedaży gruntów i nieuzbrajania terenu ze środków gminnych. Mielibyśmy 90% ceny mieszkania do wydatkowania na najmy. Czyli w Poznaniu 5000 zł *90%* 40m2* 100 mieszkań = 18mln zł. Zakładając wynajem na wolnym rynku 100 mieszkań po 700 zł miesięcznie daje to łącznie 840.000 zł kosztów rocznie. Miasto zakłada optymistycznie, że wybuduje 1000 mieszkań rocznie, czyli w kasie miejskiej będzie mniej o 180 mln zł minus wynajem za 8,4 mln. W budżecie będzie mniej o 171,6 mln zł. A przecież część czynszu najmu pokryliby najemcy, ok. 50%, czyli 4,2 mln zł. Jeżeli proceder ten potrwa 5 lat w kasie miejskiej będzie mniej o 858 mln zł. A więc zamiast np. infrastruktury drogowo-tramwajowej miasto zostanie właścicielem 5000 mieszkań komunalnych. Nie ma w tym żadnego sensu ekonomicznego.

Do tego w centrum Poznania, poprzez spółki Skarbu Państwa, miasto ma tzw. Wolne Tory i przeznacza ten ekskluzywny teren pod skromne by nie powiedzieć siermiężne Mieszkania Plus w liczbie 10.000. Poznań ma szanse stać się liderem w budowie mieszkań z dopłatami pomimo, że jest to najbogatsza gmina w Polsce (najwyższe zarobki, najniższe bezrobocie). Jeżeli rząd chce Poznaniowi pomóc, to może poprzez budowę północnej obwodnicy lub IV ramy…

Pozostaje aspekt społeczny. Zgromadzenie ludzi o niskich dochodach na jednym obszarze jest zgubne pod względem socjalnym, bo będziemy mieli do czynienia z dziedziczeniem biedy.

Polska jest jednym z nielicznych krajów, gdzie w miastach nie ma zbyt wielu takich dzielnic, więc ich nie twórzmy. Właścicielami większości mieszkań powinny pozostawać osoby prywatne, fundusze emerytalne lub fundusze inwestycyjne. Własność państwowa ani samorządowa w tej materii nie jest potrzebna. Miasto powinno budować infrastrukturę w tym sieć dróg, organizować konkurencję na rynku poprzez planowanie przestrzenne o dużym stopniu ogólności.

Paweł Bugajny

prezydent Wielkopolskiego Klubu Kapitału

wieloletni przewodniczący Rady i członek Zarządu

 Polskiego Związku Firm Deweloperskich

Fot. Archiwum P. Bugajnego